Retracto Legal de Comuneros - Arts. 1.521 al 1.525 C.Civil

El RETRACTO DE COMUNEROS es el derecho que por Ley tienen los condueños de un bien en proindiviso, en determinadas situaciones para adquirir la porción del inmueble que fue transmitida a un tercero, subrogándose en el lugar del comprador.

El Código Civil regula el derecho de retracto de comuneros dentro del contrato de compraventa, en el capítulo dedicado a la resolución de la venta, concretamente en los artículos 1521 al 1525, definiéndose en el 1.521 como «el derecho de subrogarse, con las mismas condiciones estipuladas en el contrato, en lugar del que adquiere una cosa por compra o dación en pago».

Es una limitación del derecho de propiedad, pues quita al comprador la porción adquirida resarciéndole el retrayente del precio y de los restantes desembolsos necesarios hechos.

La finalidad de la acción de retracto entre comuneros es facilitar la extinción de situaciones de comunidad, al considerarse que son antieconómicas y perjudiciales por ser una constante fuente de conflictos y, solo puede ejercitarse si la transmisión es en favor de un tercero, no si se vendiese a uno de los ya condueños.

Ha de existir una transmisión onerosa, es decir, ha de mediar un precio o contraprestación. Mediante la acción de retracto, el condueño retrayente consigue modificar la situación derivada de un contrato previo de compraventa, pasando él a ocupar la posición de comprador.

Este derecho se admite en los supuestos de venta y dación en pago, entendiendo la venta en sentido amplio incluyendo todos los supuestos de adquisición onerosa en referencia a las ventas judiciales realizadas en subasta pública o ejecución.

Se ha de instar el retracto frente al adquiriente de la cosa, no siendo necesario demandar al vendedor.

Se dispone de un plazo de caducidad de 9 días desde la inscripción en el Registro o desde que el retrayente hubiera tenido conocimiento de la venta; plazo que no permite interrupción, de manera que sólo el ejercicio judicial de la acción en el mismo, y además cumpliendo los requisitos exigibles y obteniendo una sentencia estimatoria de la pretensión, puede producir la modificación de la situación jurídica previa generada con la compraventa y hacer que la porción pase a ser propiedad del condueño que instó la acción de retracto.

En el caso de ventas judiciales (subastas) la regla general que el inicio del cómputo tiene lugar en el momento de conocimiento por el retrayente del auto de aprobación del remate y de adjudicación al rematante de la finca subastada, como forma de tradición simbólica. Sin embargo, la STS 25-5-07 estimó el ejercicio de la acción de retracto después de que hubiera tenido lugar el remate, pero antes que hubiera recaído el auto judicial de aprobación del mismo. En todo caso, se puede concluir que a falta la inscripción a favor del adquirente, el plazo se computa desde el conocimiento de la transmisión, lo que deberá ser probado por quien lo invoca.

Es preciso conocer la existencia de la venta y el precio y las demás circunstancias de la adquisición, es decir, no bastan datos incompletos de sus condiciones o la mera noticia de la misma, ya que solo con un conocimiento completo, cumplido y cabal que abarque no sólo al del hecho de la venta, sino también la noticia exacta de todos los extremos de la transmisión, como precio, condiciones esenciales de la venta, o modalidades de pago, se podrá valorar convenientemente si le interesa o no subrogarse en el lugar del comprador.

Ha de ser presentada demanda en el lugar en el que radique la finca, que ha de ir firmada por Abogado y Procurador.

El Juicio de Retracto de Comuneros ha de dilucidarse por los cauces del procedimiento ordinario regulado en los artículos 399 a 436 de la Ley de Enjuiciamiento Civil.

Para que ser admitida la demanda (art. 266. 2º L.E.C.) es necesario que se aporte un principio de prueba documental del derecho de copropiedad en que se funde el ejercicio del derecho de retracto y la documentación de la consignación del precio si es conocido o en otro caso la constitución de caución que garantice el depósito del dinero cuando se conozca su importe. 

La demanda ha de quedar presentada en el plazo de 9 días desde que se tuvo conocimiento de las condiciones de la venta  o en su defecto desde la inscripción en el Registro de la Propiedad, admitiéndose en caso de que el día sea inhábil sea presentada el primer día hábil siguiente y pudiendo además usar la facultad dispuesta en el artículo 135 de la L.E.C., es decir, presentarla hasta las 15:00 horas del día siguiente al vencimiento del plazo.

El Juzgado competente es aquel en el que radique la finca o en caso de no tener Juzgados de Primera Instancia el que corresponda a la cabeza del partido judicial.

La demanda ha de ser suscrita por Abogado y Procurador en ejercicio, por tratarse de un Juicio Ordinario en el que es preceptiva la intervención de esto profesionales.

Examinada la corrección de la demanda se dará traslado por término de 20 días hábiles a la parte demandada (comprador de la porción transmitida) para que la conteste si a su derecho conviniere. Lo razonable, es que si la demanda cumple los requisitos y se consigna el precio y restos de desembolsos realizados, se produzca un allanamiento a la demanda, es decir, que reconozca que el derecho ejercitado y que por lo tanto no se plantee objeción a que la participación en el inmueble pase a ser titularidad del condueño. En este caso sería dictada Sentencia estimatoria de la demanda.

En caso de no aceptar la pretensión, se plantearía oposición a la demanda y se convocaría a las partes a una Audiencia Previa, para concretar si hay posibilidad de acuerdo entre ellas, entre otros cometidos y, en caso de no haberlo y ser necesaria la práctica de prueba, fijar juicio y tras su celebración dictar sentencia.

La Sentencia estimatoria reconocerá el derecho del retrayente a hacer suya la la porción del bien común transmitida; el otorgamiento a su favor de la oportuna Escritura Pública y la rectificación registral en caso de haberse producido.

El proceso discurre por los mismo cauces que el dispuesto para la extinción del proindiviso sobre el que hay una sección específica en esta web y que os invito a ver en caso de querer profundizar más desarrollo de un Juicio Ordinario.