El titular de un porcentaje de un bien en proindiviso tiene la facultad de disponer de su parte sin necesidad de contar con el consentimiento de los restantes condueños y sin que deba comunicarlo ni antes ni después de la firma de la Escritura de compraventa.

Es muy frecuente que por desacuerdos con los demás propietarios se tome la decisión de transmitir la porción del bien a un tercero o a alguno de los cotitulares, no debiendo en ningún caso informar al resto, pues la Ley no establece esta obligación.

Si se vende a un extraño, es decir, que no sea uno de los copropietarios, estos tendrán la facultad de ejercitar el Retracto, lo que implica puedan adquirir la participación en las mismas condiciones en las que se vendió, pero sólo dispondrán del plazo de 9 días desde que tuvieron conocimiento de la operación y de no haber sido informados, desde que quedase inscrita la transmisión en el Registro de la Propiedad. El Derecho de Retracto se regula en los artículos 1521 al 1525 del Código Civil, definiéndose en el 1.521 como «el derecho de subrogarse, con las mismas condiciones estipuladas en el contrato, en lugar del que adquiere una cosa por compra o dación en pago».

Si se transmite a alguno de los otros condueños los restantes no tendrán la posibilidad de ejercer el retracto, pues únicamente surge el derecho cuando se transmite a terceros por venta (incluye la subasta) o dación en pago, tal y como indica el precepto transcrito.

En cualquiera de los dos supuestos indicados las obligaciones fiscales son las mismas, el Comprador ha de liquidar el Impuesto de Transmisiones Patrimoniales Onerosas y el Vendedor, si con la venta obtiene un incremento patrimonial, es decir lo vende por encima del valor de adquisición, deberá abonar la Plusvalía Municipal y declarar el beneficio en el Impuesto de la Renta de las Personas Físicas. Más información >>>

Si todos los condueños ceden su parte a uno solo de ellos que pasa a ser titular del 100%, no se trata de una compraventa, sino de una Extinción del Proindiviso, cuya fiscalidad es más beneficiosa. Más información >>>

Normalmente en las ventas a personas ajenas el precio que se obtiene es notoriamente inferior al de mercado, pues quien compra, también está asumiendo un problemas con los restantes condueños. Más información >>>

Cuando se trata de bienes situados en capitales de provincia o en municipios en los que hay demanda del tipo de inmueble de que se trate, solemos aconsejar que se inicie un proceso judicial de división de cosa común, pues seguramente se obtenga un mayor beneficio que con la transmisión de la participación del bien.

Adjuntamos dos escrituras, una de venta a un tercero y otra a uno de los otros copropietarios, pudiendo ver más supuestos en la sección de "Casos Reales"

Esperamos que este contenido sea de vuestro interés.

José Valero Alarcón.

Abogado de Proindivisos

Telf. 680253259