Llamamos la atención sobre este interesante Auto de la Sección 5ª de la Audiencia Provincial de Las Palmas de Gran Canaria, que explica de forma clara y concisa los motivos por los que las subastas de proindivisos no han de someterse a tipo alguno, es decir, que la puja no ha de alcanzar un importe mínimo para que sea aprobada, ello, salvo que las partes en el procedimiento alcancen un acuerdo al respecto.

 

Esta resolución hace una un análisis de pronunciamientos judiciales existentes, recalcando que, ante la ausencia de una regulación específica, es atendible acudir de forma preferente a la regulación dispuesta para las subastas voluntarias, reguladas en la Ley 15/2015, de 2 de julio, de la Jurisdicción Voluntaria, concretamente en sus artículos 108 a 111 y, adaptando las normas dispuestas en la Ley de Enjuiciamiento Civil para el procedimiento de apremio, pero teniendo muy presente que el fin perseguido no es el pago de una deuda, sino la entrega de la parte proporcional del precio a cada uno de los condueños.

 

No puede ser establecido un tipo mínimo, lo que de ordinario no se respeta en los Edictos que, en su mayoría vienen a trasladar a estas subastas las condiciones de las subastas forzosas, en las que se dispone que la puja ha de cubrir al menos unos porcentajes para no perjudicar más de lo razonable, con la realización del bien, el patrimonio del deudor.

 

Rescatamos del Auto lo reseñado en el cuarto de sus fundamentos:

 

CUARTO.- Las subastas voluntarias

 

Actualmente ordenadas en la Ley 15/2015, de 2 de julio, de la Jurisdicción Voluntaria, artículos 108 a 111. Tiene como presupuesto la decisión de un propietario de enajenar uno o varios de sus bienes, especificando las "condiciones particulares" de la subasta, la "valoración" y su decisión de someterla a tipo mínimo ( artículo 111.6 ).

 

Tiene razón el Juez de Instancia en que su aplicación a este caso no es exacta. En primer lugar porque la subasta no es "voluntaria" (artículo 108) ya que existe un procedimiento contencioso debido a la discrepancias entre las partes. Y ya hay un órgano competente que ha dictado sentencia (a los efectos del artículo 109): 

 

Artículo 1. Objeto y ámbito de aplicación. 1. La presente Ley tiene por objeto la regulación de los expedientes de jurisdicción voluntaria que se tramitan ante los órganos jurisdiccionales.

 

2. Se consideran expedientes de jurisdicción voluntaria a los efectos de esta Ley todos aquellos que requieran la intervención de un órgano jurisdiccional para la tutela de derechos e intereses en materia de Derecho civil y mercantil, sin que exista controversia que deba sustanciarse en un proceso contencioso.

 

A falta de regulación específica, la aplicación analógica de las normas de la subasta voluntaria es más conveniente que la del procedimiento de apremio, pues lo fundamental es la enajenación del bien y no el pago de una deuda. La alegación (1) debe estimarse en este sentido.

 

Pero siempre teniendo en cuenta que todos los condueños deben pactar por unanimidad las "condiciones particulares" de la subasta, la "valoración" del bien, si existirá tipo mínimo y lo que ocurre si no se alcanza. Si tal acuerdo no existe, el bien se subasta sin sujeción a tipo y se adjudica al mejor postor (sea condueño o tercero), repartiendo el dinero y consiguiendo salir de la situación de indivisión, tal y como establece el Código Civil. En los demás detalles (y salvo acuerdo unánime de los condueños) se aplicarán esos preceptos de la Ley de Jurisdicción Voluntaria. "

 

El Auto de la AP Guipúzcoa, sec. 3ª, A 17-10-2018, nº 15/2018, rec. 3095/2017 (que por cierto, también se apoya en la anterior sentencia) también razonó al respecto que:

 

" Ahora bien, la aplicación de tales normas relativas a la ejecución de inmuebles pasa necesariamente por respetar las características propias de un procedimiento de ejecución de división de la cosa común: el bien tiene que adjudicarse (a uno de los dueños o al tercero que haga mejor postura), entregando la parte proporcional del precio a los restantes, para salir de la indivisión.

 

O como dice el Auto de la Sección 5ª de la Audiencia Provincial de Baleares de 6 de marzo de 2009, invocada en la resolución recurrida, y en el que la cuestión controvertida radica en la aplicabilidad del art. 671 LEC en un procedimiento de ejecución de división de una cosa común y qué consecuencia se produce si ambas partes solicitan su aplicación, las normas para el procedimiento de apremio deben "pero adaptadas al fin que realmente se persigue".

 

Por tanto no existiendo en el procedimiento de ejecución de división de cosa común deuda, ni acreedor ni deudor, ni en puridad, intereses contrapuestos ya que lo que se pretende es obtener un haber líquido para repartir dicho importe entre ambos, salvo acuerdo unánime de los condueños, no se puede establecer imperativamente un tipo mínimo.

 

En este sentido la STS 744/2006 de 7 julio 2006, tras argumentar la admisión del recurso de casación por infracción de los arts. 404 y 1062 del Código, establece que la venta se realizará sin fijación de tipo:

 

"Al estimarse este motivo relativo al fondo del asunto, no tiene sentido ni interés alguno ocuparse de los demás. Esta Sala asume la instancia, conforme dispone el artículo 1715.1.3º de la Ley de Enjuiciamiento Civil y resuelve lo que proceda, según los términos en que aparece planteado el debate. Según lo expuesto y lo peticionado por las partes, se debe dar lugar a la división, no material sino económica, procediendo en primer lugar a la adjudicación a una de ellas pagando a la otra su parte correspondiente (un tercio una y dos tercios la otra) por medio de subasta entre ellas y, sólo en su defecto, subasta con intervención de licitadores extraños; no procede fijar base de licitación, que no se precisa para la adjudicación o venta, pues se realizará sin fijación de tipo. "

 

Esta Sala acepta el mismo criterio seguido en esta Audiencia por la Sección 4ª anteriormente referido y, por ende, acordamos que la subasta de la vivienda litigiosa se llevará a cabo en ejecución de sentencia, aplicando analógicamente las normas de las subastas voluntarias de la Ley 15/2015, de 2 de julio, de la Jurisdicción Voluntaria, pero teniendo en cuenta que ambas partes procesales deberán previamente pactar por unanimidad las "condiciones particulares" de la subasta, la "valoración" del bien, si existirá tipo mínimo y lo que ocurre si no se alcanza. Si tal acuerdo no existe, el bien se subasta sin sujeción a tipo y se adjudica al mejor postor (sea condueño o tercero), repartiendo el dinero y consiguiendo salir de la situación de indivisión.".

 

La aplicación de la anterior doctrina al presente supuesto implica que deba estimarse en parte el recurso de apelación interpuesto por la representación de D. Gines pues la venta en pública subasta del inmueble no deberá llevarse a cabo "por el precio que pericialmente se determine en fase de ejecución de sentencia", tal y como acordó la sentencia apelada, sino que, conforme se ha expuesto, deberá llevarse a cabo aplicando analógicamente las normas de las subastas voluntarias de la Ley 15/2015, de 2 de julio, de la Jurisdicción Voluntaria debiendo las partes previamente pactar por unanimidad las "condiciones particulares" de la subasta y en concreto cuál debe ser el valor del bien, si existirá tipo mínimo y lo que ocurre si no se alcanza pues si tal acuerdo no existe, el bien se subastará sin sujeción a tipo y se adjudica al mejor postor repartiendo el producto obtenido entre los partícipes en proporción a su participación en la comunidad."

 

La fijación de un tipo mínimo, que normalmente oscila entre el 50 y 70%, en ocasiones no tiene repercusión, pues son muchas las subastas en las que a priori se sabe que dichos porcentajes serán sobrepasados, como suele ser el caso de viviendas con un valor asequible situadas en zonas con gran demanda en las que no es extraño que las licitaciones se aproximen mucho a la tasación del bien, llegando inclusive a superarlo.

 

Habrá que atender siempre al caso concreto, para determinar si es conveniente haya un importe mínimo que cubrir y de ser necesario recurrir las condiciones de la subasta.

 

José Valero Alarcón

Abogado de Proindivisos