Subasta de un Bien Común en Ejecución de Sentencias de Disolución del Condominio

Este artículo únicamente pretende ser una mera aproximación, al ser complicado por este medio exponer con el detalle deseable el desarrollo completo con análisis de las vicisitudes que se pueden presentar durante la ejecución de un proceso de división de cosa común y subasta de un bien inmueble.

La Subasta en los Procesos de División de la Cosa Común no tiene un cauce específicamente establecido en la L.E.C., debiendo tomar de de esta determinados preceptos, comprendidos entre los artículos 517 a 720, junto con lo dispuesto respecto de las Subasta Voluntarias en los artículos 108 a 111 de la Ley de la Jurisdicción Voluntaria y acomodarlos a las especiales circunstancias concurrentes, que determinan que las partes han de concurrir a la subasta con iguales derechos y obligaciones, al no tratarse de una ejecución forzosa destinada a satisfacer una deuda.

Los Edictos que son dictados, en muchos casos, adoptando las condiciones de las ejecuciones forzosas, lo que puede acarrear importantes complicaciones. Poco a poco la tendencia va cambiando, siendo ya muchos los Letrados de la Administración de Justicia que acomodan la legislación existente, siendo conveniente que en la demanda ejecutiva ya se hagan las oportunas reseñas al respecto de la normativa aplicable al caso.

Os adjunto información que extiendo os puede resultar de interés para comprender su desarrollo.

Demandas Ejecutivas

Puja Mínima en Subasta

Condiciones Subasta

Edicto para Subasta

Aprueba el Remate

Decreto Adjudicación

Caso Real de Subasta

Consultar a Abogado

Subasta de un Bien Común en Ejecución de Sentencias de Disolución del Condominio

La subasta es la última de las opciones para disolver de forma efectiva el condominio si los condueños no alcanzan un acuerdo pese a la existencia de sentencia. Conforme se indica en el artículo 406 del Código Civil es de aplicación de lo dispuesto en el artículo 1062, cuyo tenor literal es:
Cuando una cosa sea indivisible o desmerezca mucho por su división, podrá adjudicarse a uno, a calidad de abonar a los otros el exceso en dinero.
Pero bastará que uno solo de los herederos pida su venta en pública subasta, y con admisión de licitadores extraños, para que así se haga.

Para instar la venta en subasta hay que solicitar la ejecución de la sentencia, lo que puede hacerse mediante simple escrito, o bien con demanda ejecutiva; personalmente opto por la segunda de las vías, es decir, por presentar demanda de ejecución fundamentada, en la que reseño de forma expresa la normativa de aplicación, por ser muy frecuente que la tramitación indebidamente se haga exclusivamente por las normas de ejecución forzosa, que son las aplicables a las subastas destinadas a saldar deudas. De hecho en la mayoría de los Edictos dictados es utilizado el modelo existente para ese tipo de subastas forzosas.

Los condominios tienen una serie de particularidades que han de implicar que se otorgue a las partes la facultad de establecer las reglas de la subasta y, en defecto de pacto, se siga primordialmente lo dispuesto para las Subastas Voluntarias, en la Ley de la Jurisdicción Voluntaria, concretamente en los artículos 108 a 111, acomodando también la Ley de Enjuiciamiento Civil al hecho de que en estas subastas no hay propiamente parte ejecutante ni parte ejecutada, pues no hay una deuda que motive la enajenación del bien, por lo que todas las partes deban tener reconocidos los mismos derechos.

Para que se tenga presente esta particularidad, en la actualidad, como os digo, siempre planteo demanda ejecutiva, a la que acompaño una Propuesta de Condiciones Particulares, para que se trasladen a la parte contraria al objeto de concretar la mejor forma de realizar el bien. Al final os dejo acceso a modelos de demanda ejecutiva y de condiciones particulares.

Soy también partidario de solicitar la comparecencia del artículo 640 de la Ley de Enjuiciamiento Civil, pensada para averiguar si las partes se ponen de acuerdo en la forma de realizar el bien, lo que suele ser aprovechado para terminar de consensuar las condiciones e inclusive concretar el valor del bien, sin necesidad de nombrar a tasador.

Si no fuese logrado acuerdo en el valor se nombraría perito para ello, siendo designado por el Juzgado. Las discrepancias en cuanto a las condiciones pendientes de establecer las dirime el Letrado de la Administración de Justicia, fijando las que estima de aplicación mediante resolución, que puede ser impugnada..

En la práctica no se suelen producir oposiciones a la ejecución, a lo sumo discrepancias en las condiciones, que se solventan con la aplicación de los preceptos de la Ley de la Jurisdicción Voluntaria y de la Ley de Enjuiciamiento Civil.

En estos casos no es preciso requerir al Registro de la Propiedad para que aporte Certificación de Dominio y Cargas, si bien muchos Letrados de la Administración de Justicia lo exigen, decisión a la que no merece la pena oponerse, dado el tiempo que implica la tramitación y resolución del recurso; es mejor conseguir la certificación y aportarla al proceso.

Una vez fijado el valor y las reglas, se dicta Edicto que contiene las condiciones particulares y las generales de aplicación. Se entrega una vez firme impreso para la liquidación de la Tasa por la publicación de la subasta en el Portal de Subastas del BOE, cuyo conste no suele superar los 70 euros; una vez abonada con el NRC facilitado se insta su activación, que se producirá una vez publicado el anuncio en el BOE.

La subastas se mantendrá abierta por un plazo de 20 días en el que las partes, al igual que terceros, podrán realizar pujas.

Habitualmente en este tipo de subastas se suelen establecer, entre otras, las siguientes condiciones:
- Las partes gozan de iguales derechos en la subasta.
- Los condueños no han de constituir el depósito del 5% para pujar, tal como es requerido a los terceros.
- La posibilidad de celebrar la subasta sin necesidad de que intervengan terceros.
- Fijar un importe mínimo de puja. Si no se estableciese un mínimo, en principio no lo habría y la subasta se cerraría por el máximo ofertado, sea cual fuere su importe. Recalcamos que este tipo de subastas no han de quedar sometidas a una puja mínima, siendo clarificadora en este sentido el Auto dictado por la Sección 5ª de la Audiencia Provincial de las Palmas, nº 332/2022 de 19 de abril.
- Fijar unos tramos entre pujas, para que no se eternice la subasta.
- Los copropietarios se suelen reservar la opción de ceder el remate a un tercero.
- Si alguno resultare adjudicatario que únicamente deba consignar la cantidad que se resulte tras minorar el importe que le proporcionalmente le corresponde. Por ejemplo, si el condueño adjudicatario tiene un 25% del bien y ha pujado por 100.000 euros, únicamente debería consignar 75.000 euros.
- Concretar el estado de ocupación del bien inmueble y si puede ser visitado.
- La no aplicabilidad de disposiciones de la Ley de Enjuiciamiento Civil que puede provocar desigualdad entre las partes, como es lo dispuesto, por ejemplo, en los apartados 3 y 4 del artículo 670.

Siendo medianamente razonables, no cuesta demasiado establecer unas reglas lógicas.

Una vez finalizada la Subasta, se traslada el el resultado al Letrado de la Administración de Justicia, que aprobará el remate si la subasta ha respetado las reglas y condiciones dispuestas, concediendo 40 días hábiles para que se consignado el resto del precio.

Si se consignara se dictará el Decreto de Adjudicación, que una vez firme, se entregara mediante testimonio por duplicado para que puedan liquidarse los tributos y ser inscrita la adquisición en el Registro de la Propiedad.

Si no se depositase el dinero, se pasará a requerir al siguiente postor que hubiese reservado su pujar, concediendo el plazo de 40 días para su consignación.

Si las pujas no alcanzasen el mínimo o no fuese consignado el resto del precio en el plazo estipulado (quiebra de la subasta), la subasta se declarará desierta, pudiendo ser convocada de nuevo.