Análisis de Subasta de un Suelo Edificable que pertenece en Proindiviso al Ayuntamiento de la Localidad y a una Promotora. Telf. 680 253 259
La subasta que os muestro parte de un proceso de división de cosa común en el que son parte el Ayuntamiento del término municipal en el está el solar y una de las mayores promotoras del país.
Se trata de un suelo urbanizable, para la construcción de un Edificio Residencial Multifamiliar (Uso predominante) que cuenta con una superficie de 1.399 metros cuadrados, situado en las confluencias de la Avenida Isabel de Farnesio nº 7 y la Calle María Estuardo, en Boadilla del Monte.
Me fijé en esta subasta porque la puja más alta fue por 4.594.958,46 euros, mientras que el valor de tasación se estableció en 1.980.585,60 euros, una diferencia enorme, lo que me ha llevado a analizarla con cierto detalle.
Vista exterior , toma aérea y plano de la parcela
Como indicaba, el valor de tasación dado a la parcela (no consta el informe en la documentación subido al portal) es de 1.980.585,60 euros, dato recogido en Edicto de la Subasta y en la información genérica la web.
Se trata de una finca libre de cargas, en la que se puede comenzar la edificación tras la concesión de la oportuna licencia.
En el edicto de la subasta, que os muestro en la documentación unida, se establecen las Condiciones Particulares establecidas por las partes, que prevalecen sobre las generales, en caso de contradicción; siendo destacable que no se admitan posturas por debajo del valor de tasación, quedando desierta en el caso de no alcanzarse el valor.
El primer paso para analizar la subasta es ver la zona en la que está el terreno y ver la tipología constructiva, comprobándose en la fotografía aérea que los edificios aledaños son residenciales multifamiliares.
A continuación deberá comprobarse la edificabilidad permitida, la ocupación de la superficie de parcela y el volumen admisible, para lo que deberán ser consultada la normativa urbanística, lo que se ha hecho a través del Visor SIT de la Comunidad de Madrid, resultando:
- De esta información se desprende que en el solar se puede levantar un edificio que ocupe la mitad de su superficie; el resto se podrá dedicar a elementos comunes (zonas recreativas, deportivas, reuniones ...)
- La altura máxima es de 13,5 metros, con un máximo de cuatro plantas.
- Si nos atenemos a esta escueta información, que presumo es la seguida por el informe, la superficie que se puede destinar a viviendas (excluidas zonas comunes) es de un metro por cada metro de solar, por lo que podrán ser construidos un total de 1.399 metros cuadrados.
Si efectivamente fuese así, ateniéndonos al informe pericial que establece un valor de 1.980.585,60 euros, resulta que cada metro cuadrado edificable supone 1.415,72 euros, quedando inclusive por debajo de mercado si atendemos a los precios de la vivienda nueva en esta zona.
No obstante, siendo la puja máxima de 4.594.958,46 euros, hace pensar que la edificabilidad de la parcela puede ser superior. La vía más sencilla para saber la concreta superficie edificable es solicitar la Cédula Urbanística del inmueble al Ayuntamiento, pero la entrega de la misma suele demorarse allá de los 20 días en los que está abierta la subasta; otra opción es que por un profesional (Arquitecto) ajustándose a la normativa urbanística de aplicación determine la superficie máxima edificable.
Una tercera opción, más sencilla y asequible, para al menos tener una aproximación a la superficie a considerar, es estudiar las construcciones aledañas, siempre y cuando les sea de aplicación la misma normativa; en este caso ya hay edificaciones terminadas y entregadas, tomando para realizar este análisis, la siguiente urbanización contigua, como referencia:
- Se trata de un conjunto residencial levantado sobre una parcela de 7.052 metros cuadrados.
- Su superficie construida es de 10.448 m2
- Bajo rasante 5.897 m2 (no computa a efectos del cálculo de la edificabilidad)
- Sobre rasante 10.448 m2, de los que 7.500 metros cuadrados se destinan a vivienda, por lo que la edificabilidad se corresponde con la obtenida a través del Visor SIT, es decir, por cada metro de parcela un metro edificable; el resultado es algo superior pues hay espacios que no se consideran en toda su superficie para el cómputo de la edificabilidad, como suelen ser entre otros las terrazas.
- Los metros restantes se corresponden esencialmente con zonas comunes de la edificación.
En este caso la puja máxima ha ascendido a 4.594.958,46 euros, precio, bajo mi punto de vista bastante alto, pues implica pagar a nada menos que 3.282 euros el metro cuadrado edificable, es decir, 2,32 veces más del precio fijado por la entidad tasadora.
En un proceso constructivo, a groso modo, una tercera parte del precio final de venta de proyecto ya terminado se destina al precio del suelo, otro tercio al coste de la edificación y el restante al proceso de comercialización y beneficio del promotor.
La vivienda nueva en esta zona ronda sobre los 5.000 - 7.000 euros el metro cuadrado, por lo que 14 viviendas de 100 metros cuadrados, implicaría una venta global en 7.000.000 y 9.800.000 €.
Entiendo que quien ha pujado por más de 4.500.000 euros habrá hecho muy bien sus cálculos y que las cifras le saldrán.
La conclusión a la que llego, es que la Subasta es una vía, en ocasiones, idónea para sacar el máximo partido a un bien, pues hay un grupo nutrido de inversores, promotoras y constructoras analizándolas.
Os facilito acceso a los siguientes documentos:
- Descripción de la subasta del solar en el portal de subastas.
- Condiciones generales y particulares, dispuestas estas últimas por la condueñas del solar.
- Certificado de cierre de la subasta del solar en proindiviso.
Espero que os haya resultado de interés.
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