Esta Sentencia del Tribunal Supremo trata de dos de las cuestiones que con más frecuencia se plantean cuando es uno de los condueños el que hace uso exclusivo del inmueble; concretamente trata sobre la obligación que tienen todos los condóminos de atender los gastos de mantenimiento y conservación del bien y, de las circunstancias que deben concurrir para que pueda ser reclamada y concedida una compensación por el uso exclusivo que hace uno de los copropietarios.

Respecto al primero de los puntos expresados, el demandante que vino utilizando la vivienda por haberse así acordado en procedimiento de familia, insta acción de división de cosa común acumulando la reclamación a la copropietaria los gastos de Comunidad, tanto ordinarios como derramas extraordinarias, sustentando esta última pretensión en lo dispuesto en el artículo 395 del Código Civil, que dispone que "Todo copropietario tendrá derecho para obligar a los partícipes a contribuir a los gastos de conservación de la cosa o derecho común. Sólo podrá eximirse de esta obligación el que renuncie a la parte que le pertenece en el dominio." así como en diversas sentencia del Tribunal Supremo.

La Sentencia dictada por el Juzgado de 1ª Instancia le reconoce su pretensión, siendo revocada por la Audiencia Provincial; finalmente el Tribunal Supremo, considera que al no haberse establecido en la Sentencia dictada atribuyéndole el uso junto a los hijos menos que fuese él quien debía atender a los gastos de comunidad (cuotas ordinarias y derramas) considera que los condueños han de atenderlas, indicando en el segundo de sus fundamentos:

 2.2 En la sentencia 593/2021, de 13 de septiembre, dijimos:

"Esta sala, en sentencias 508/2014, de 25 de septiembre, y 399/2018, de 27 de junio, declaró que es el propietario el obligado al pago de las cuotas de comunidad, si bien el excónyuge debe afrontar el pago delos suministros, sin perjuicio de lo que pueda acordar el juzgado de familia, en los casos de crisis conyugal( art. 9 LPH).

"Dado que en el presente supuesto no existe pronunciamiento del juzgado de familia atribuyendo el pago a la hoy recurrente, debe estimarse en parte el recurso al infringirse la doctrina jurisprudencial, todo ello sin perjuicio de las acciones que en el futuro pueda instar la parte demandante".

La sentencia recurrida no se ajusta a la doctrina anterior: (i) ya que es el propietario (condición que también ostenta la Sra. Gema ) el obligado al pago de las cuotas de comunidad; (ii) y no existe pronunciamiento del juzgado de familia atribuyendo dicho pago al Sr. Eduardo que deje sin justificación la acción de reembolso ejercitada frente a la Sra. Gema."

No puede por lo expuesto obviarse que por el hecho de que uno de los condueño haga un uso exclusivo del bien, el otro queden exonerado de atender las cuotas y derramas de la Comunidad de Propietarios y para que así se haga, en casos como el presente, debió quedar expresamente establecido en el Convenio Regulador aprobado por el Juzgado de Familia.

La cotitular del bien aprovechó la demanda para plantear reconvención solicitando se condenase al copropietario que utilizaba el bien a compensarse con una cantidad equivalente al 50% de la renta media del mercado de una vivienda de similares características desde que finalizó el derecho de uso establecido en el Convenio, petición que fue desestimada en la primera de las sentencias y aceptada por la dictada en apelación, si bien el Tribunal Supremo viene a revocar dicha indemnización al considerar que no concurren las premisas básicas para que nazca el derecho a la indemnización pretendida al no haberse conculcado con el uso lo dispuesto en el artículo 394 del Código Civil, es decir, con no haya sido usada conforme a su destino ni impedido a la copropietaria que la utilizara conforme a su derecho, argumentando, en el Segundo de sus Fundamentos, que:

"(...) Lo que la Audiencia sostiene es que, aunque el uso exclusivo de la vivienda por el Sr. Eduardo derivado de una situación anterior legítima no atribuye a la Sra. Gema derecho a compensación o indemnización, sí surge ese derecho a su favor cuando el Sr. Eduardo continua en la posesión de aquella contra la oposición expresa de la Sra. Gema, que le requirió para que le compensara de tal ocupación exclusiva y excluyente, por lo que debe indemnizarle los perjuicios causados que se concretan en la imposibilidad de arrendar el inmueble a terceros y así obtener la renta correspondiente.

Pero esa argumentación infringe nuestra doctrina, pues el requerimiento efectuado al Sr. Eduardo por la Sra. Gema , que la Audiencia valora jurídicamente de forma incorrecta, no tiene por objeto exigirle la efectividad de su misma e igual facultad de utilizar la vivienda, sino reclamarle el pago de una cantidad por el mero hecho de ejercitar la suya. Como si en vez de una comunidad existiera un arrendamiento. Y el Sr. Eduardo , en vez de un condueño que se sirve de la cosa común conforme a su destino y porque tiene, igual que la Sra. Gema , la facultad de usarla, fuera un arrendatario que por hacerlo esté obligado a pagar un precio.

La Audiencia, que soslaya que la utilización por turnos constituye una posibilidad, no afirma que el Sr. Eduardo haya negado el uso de la vivienda a la Sra. Gema o que se lo haya impedido u obstaculizado, desconociendo su facultad de usar y manteniendo para sí el uso exclusivo de aquella. Ni que el uso que él ha venido haciendo de la vivienda contravenga algún tipo de reglamentación específica o de acuerdo existente sobre el particular. Ni siquiera, aun estando la administración de la cosa sometida al acuerdo de la mayoría, que la Sra. Gema llegara a plantear o a mostrarse partidaria de dar la vivienda en arrendamiento.

A partir de tales circunstancias, que son las que califican el caso, no cabe concluir que el Sr. Eduardo haya franqueado los límites que establece el art. 394 CC. Ni que el uso que ha venido haciendo de la vivienda pueda calificarse de ilícito o sin causa dando pie, de forma justificada, a una acción de resarcimiento o de enriquecimiento injusto."

Se constata que en el caso que analizamos se desatendió la reclamación porque la copropietaria se limitó a solicitar en su requerimiento una compensación pero sin que le exigiera se le permitiese ejercitar su derecho a utilizar la vivienda, de ahí, la notoria importancia que cobran los requerimientos previos al inicio de acciones judiciales, que en caso de no ser correctamente planteados pueden hacer decaer las pretensión resarcitoria. 

Os facilito el acceso a la Sentencia íntegra, esperando que haya sido de vuestro interés este comentario.

José Valero Alarcón

Abogado de Proindivisos