División de Cosa Común - Proceso Judicial a través del Juicio Verbal. Telf. 680 253 259

La División de la Cosa Común puede ser acometida de diferentes formas, conforme nos recuerda el artículo 406 del Código Civil, siendo:

- Por la decisión de todos los propietarios.

- Por árbitro o amigables designados por los condueños.

- Mediante el ejercicio de la Acción de División de la Cosa Común (Actio Comuni Dividundo) que, desde el 20 de marzo de 2024, como ha quedado dicho se tramita por el cauce del Juicio Verbal (Artículos 437 a 447 de la Ley de Enjuiciamiento Civil) ante el Juzgado de 1ª Instancia que corresponda en función del lugar en el que radique el bien objeto del procedimiento, cuyo propósito será dividir físicamente el bien, cuando sus características los permitan tanto física como jurídicamente o, de no ser así, mediante su adjudicación a uno y compensación a otro y, en caso de no existir acuerdo, con su subasta y reparto del precio obtenido entre los copropietarios en función de su cuota de participación (Arts. 404  y 1.062 del Código Civil).

En esta sección de www.AbogadodeProindivisos.es nos centramos en exponer la última de las vías, a la que evidentemente no hay más remedio que acudir cuando es imposible solventarlo de común pese a haberse intentado extrajudicialmente acudiendo a un Medio Adecuado de Solución de Controversias (MASC).

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• Consigue todos los datos posibles de las personas a las que se demandará, ente ellos la dirección personal y laboral, teléfono y email. Es fundamental para el mantener el contacto inicial para intentar alcanzar un acuerdo que evite tener que acudir a un pleito y, de no ser posible, para que el Juzgado no pierda el tiempo en localizar a la parte contraria. Es siempre conveniente conocer su situación económica, pues ello nos mostrará cuáles son sus posibilidades de actuación tanto extrajudicial como judicialmente.

• Recopila y ordena cronológicamente toda la documentación del caso, hasta aquella que consideres intrascendente, ponla a disposición de tu abogado/a. Imprescindible nota del inmueble o escritura (...).

• Analiza si el bien tendría fácil venta en el mercado en caso de ofrecerse a un precio ventajoso o, por contra, se trata de un bien que únicamente interesa a las partes o a un número muy reducido de personas. Es muy diferente, llegado el caso, poner en subasta una vivienda de una capital de provincia en la que habrá bastantes personas interesadas, que hacerlo con una casa de una pequeña población rural.

• Sé consciente de tu capacidad económica, pues no debes descartar que debas participar en la subasta, sobre todo si la propiedad compartida no es un bien de especial interés.

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Desde el día 3 de abril de 2025, tras la entrada en vigor de la Ley Orgánica 1/2025, de eficiencia del Servicio Público de Justicia (LOMEJ), se requiere que antes de instar acción judicial para la división de la cosa común, que se haya intentado solventar el conflicto mediante un Medio Adecuado para la Solución de Controversias (MASC).

Se trata de un nuevo requisito de procedibilidad, lo que significa que, para que la demanda sea admitida a trámite, ha de justificarse que se ha intentado un medio apto para zanjar la controversia sin haberlo logrado.

Son medios adecuados, entre otros, los siguientes:

1.- NEGOCIACIÓN ya sea por los propios interesados o a través de sus abogados.

2.- MEDIACIÓN, en la que tercero neutral (el mediador) ayuda a las partes a comunicarse y llegar a un acuerdo.

3.- CONCILIACIÓN que puede ser judicial (ante el letrado de la administración de justicia) o extrajudicial, implicando la citación de las parte a una comparecencia en la que comprobar si pueden lograr un acuerdo que solvente las diferencias existentes.

4.- ARBITRAJE mediante el que un árbitro dirime la controversia, siendo de aplicación en este supuesto la Ley 60/2003, de 23 de diciembre, de Arbitraje.

5.- OPINIÓN DE UN EXPERTO INDEPENDIENTE designado de común acuerdo por las partes para que emita un dictamen sobre las cuestiones litigiosas que se le plantean.

6.- DERECHO COLABORATIVO, medio que implica que las partes, junto con sus abogados, trabajen de manera conjunta para alcanzar un acuerdo que beneficie a todos, evitando así la vía judicial. Este enfoque se basa en principios como la buena fe, la transparencia y la confidencialidad. Además, los abogados que participan en este proceso deben comprometerse a no representar a sus clientes en un eventual litigio, lo que refuerza el compromiso con la resolución pacífica del conflicto. Se regula en el artículo 19 de la LOMEJ. A la conclusión de este medio se debe dejar constancia del resultado en un acta final en la que deben quedar identificadas las partes, sus respectivos abogados y terceros profesionales intervinientes, así como el número de sesiones celebradas y los eventuales acuerdos alcanzados.

7.- OFERTA VINCULANTE CONFIDENCIAL mediante la que se traslada una propuesta formal y concreta que hace una de las partes a la otra en aras a lograr un acuerdo, que si es aceptada en el plazo otorgado, le vincula quedando obligado a cumplirla. Esta detallado este medio en el artículo 17 de la LOMEJ.

A priori estimo que en la mayoría de las ocasiones el medio más adecuado será trasladar una Oferta Vinculante Confidencial, sin perjuicio de que en algunos casos pudiese llegar a ser conveniente la intervención de un experto independiente e inclusive iniciar un proceso de derecho colaborativo, es necesarios analizar cada asunto para concretar la vía más adecuada para evitar tener que acudir a un juicio.

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• El escrito con el que se inicia el juicio verbal es la demanda (Artículo 437 de la Ley de Enjuiciamiento Civil), que ha de ser suscrita por Abogado y Procurador, en la que han de quedar consignados los datos tanto del demandante como del demandado, para a continuación hacer un relato ordenado de los hechos y de los argumentos legales que apoyan la petición que ha de ser clara y concisa.

• Deben ser aportados en este momento inicial los documentos e informes en los que se sustente la pretensión, que en estos casos suelen ser:
• • Escritura de Propiedad, certificación registral o nota simple informativa.
  • Certificación Catastral y, si se pudiese obtener, el Valor de Referencia Catastral. Ha de darse un valor al bien, sirviendo los importes que fija la administración a efectos tributarios.
  • Documentación relativa a las cargas que pesan sobre el mismo, tales como hipotecas, impuestos pendientes, embargo existentes ...

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• La parte demandada en su escrito de contestación, tras ella, podrá plantear reconvención, formulando las pretensiones que tenga frente al demandante y que tengan conexión la división de cosa común que se insta.

• La pretensión ha de cumplir los requisitos establecidos para la demanda, pues se trata precisamente de eso, de una nueva demanda que plantea frente al que le ha demandado aprovechan el inicio del proceso, debe por ello hacer un relato ordenado de los hechos y de los argumentos legales que apoyan la petición que ha de ser clara y concisa.

• El demandante reconvenido dispondrá de 20 días hábiles para dar contestación, ajustándose a lo dispuesto en el artículo 405 de la L.E.C., pudiendo: 

 (Desde el 20 de marzo de 2024 la tramitación es la establecida para el Juicio Verbal)

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• Una vez contestada la demanda y en su caso la reconvención de haber sido formulada, se convocara a las partes a la audiencia prevista en el artículo 414 L.E.C., que tendrá como cometidos:
• • Intentar un acuerdo entre las partes.
  • Ver si las partes están dispuestas a someterse a un proceso de mediación.
  • Examinar las cuestiones procesales que impidiesen resolver el asunto, pudiendo llegar a archivarse el asunto en caso de concurra algún defecto insubsanable.
  • Realizar alegaciones aclaratorias o complementarias.
  • Posicionarse sobre los documentos y dictámenes presentados por la otra parte...
•  (Desde el 20 de marzo de 2024 la tramitación es la establecida para el Juicio Verbal procedimiento en el que no existe la fase de Audiencia Previa)

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• El juicio se celebrará en una sesión, salvo que excepcionalmente sean muchas las pruebas a practicar, en este caso serán señaladas las que fueren precisas. En mi experiencia profesional nunca en este tipo de procesos ha sido precisa más de una sesión, pues la prueba a practicar no suele pasar del interrogatorio de parte, de algún testigo o perito.

• Las partes únicamente es obligatorio que comparezcan si ha sido solicitado su interrogatorio. Pueden en todo caso estar presentes si así lo estiman y en caso de no estarlo podrán solicitar la grabación de la vista para conocer su desarrollo. Al juicio se asistirá representado por procurador y asistido de abogado.

• En el juicio han de practicarse las pruebas propuestas y admitidas y si no fuese posible, se llevarán a cabo con anterioridad. El tipo de pruebas que se pueden practicar, si previamente han sido admitidas son: 

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• Finalizado el Juicio la sentencia que pone fin al proindiviso debería ser dictada en el plazo de 20 días siguientes, si bien habitualmente dicho plazo no se respeta por la sobrecarga de trabajo existente.

• Antes de ser emitida, conforme a lo expresado en los artículos 435 y 436 de la L.E.C. podrían ser practicadas Diligencias Finales, a instancia de parte, cuando no se hubiese podido practicar alguna prueba por causas ajenas a dicha parte o, cuando se produjesen o se conociesen hechos relevantes, a tenor del artículo 286 de la L.E.C. Excepcionalmente el juzgado podría acordar la práctica de prueba si se dieran los requisitos del artículo 435, siguiéndose en estos supuestos los cauces reseñados en el artículo 436.

• En la sentencia el Juez plasma su criterio atendiendo a los hechos expuestos, la prueba practicada y el derecho aplicable y, con ella, decide sobre la pretensión o pretensiones que han sido sometidas a su enjuiciamiento.

• La sentencia pueden ser total o parcialmente estimatoria o desestimatoria en función de si otorga o no, total o parcialmente, lo solicitado por la parte demandante o por el demandado reconviniente ...

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• Las Sentencias dictadas en este tipo de procesos, al ser su cuantía superior a 3.000 euros, son apelables en el plazo de 20 días ante la Audiencia Provincial que por el lugar del inmueble corresponda territorialmente.

• La finalidad del recurso es que la sentencia sea revocada total o parcialmente dictándose en su lugar otra que acoja las pretensiones de la parte recurrente, para ello hay que expresar los pronunciamientos que son impugnados.

• El plazo para la interposición es de 20 días hábiles desde el día siguiente a la su notificación. 

• Los motivos del recurso son abiertos, si bien en caso de fundarse en la infracción o normas o garantías procesales, en el escrito de interposición se deberán citas las normas infringidas, la indefensión ocasionada, así como demostrar que denunció dicha vulneración si tuvo oportunidad para ello ...

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• Las Sentencias pueden ser ejecutadas una vez hayan transcurrido 20 días hábiles desde que sean firmes, es decir que no quepa frente a ellas recurso alguno; la petición ha de hacerse dentro de los 5 años siguientes a dicha firmeza (Art. 518 L.E.C.). No obstante, cuando hayan sido impugnada también podrán ejecutarse de forma provisional los pronunciamientos que no sean cuestionados en el recurso. Se ha de encargar el Juzgado que dictó la Sentencia de 1ª Instancia, teniendo para ello importantes facultades el Letrado de la Administración de Justicia (anteriormente denominado Secretario Judicial). La ejecución es una fase esencial para poder lograr la tutela judicial efectiva, proclamada en el artículo 24.1 de la Constitución.

• Cualquiera de las partes, atendidas las características de los pronunciamientos dictados en estos procesos, está facultada para solicitar la apertura de la vía ejecutiva, para lo que en principio es suficiente presentar un mero escrito sin especiales formalidades instando la ejecución de la resolución; si bien atendidas las particularidades siempre opto por presentar demanda ejecutiva en la que reseño específicamente la norma de aplicación acompañando habitualmente una propuesta (...)

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• La subasta es la última de las opciones para disolver de forma efectiva el condominio si los condueños no alcanzan un acuerdo pese a la existencia de sentencia. Conforme se indica en el artículo 406 del Código Civil es de aplicación de lo dispuesto en el artículo 1062, cuyo tenor literal es: 

  Cuando una cosa sea indivisible o desmerezca mucho por su división, podrá adjudicarse a uno, a calidad de abonar a los otros el exceso en dinero.

     Pero bastará que uno solo de los herederos pida su venta en pública subasta, y con admisión de licitadores extraños, para que así se haga. 

• Para instar la venta en subasta hay que solicitar la ejecución de la sentencia, lo que puede hacerse mediante simple escrito, o bien con demanda ejecutiva; personalmente opto por la segunda de las vías, es decir, por presentar demanda de ejecución fundamentada, en la que reseño de forma expresa la normativa de aplicación, por ser muy frecuente que la tramitación indebidamente se haga por las normas de ejecución forzosa, que son las aplicables a las subastas destinadas a saldar deudas. De hecho en la mayoría de los Edictos dictados es utilizado el modelo existente para ese tipo de subastas forzosas.

• Los condominios tienen una serie de particularidades que han de implicar que se otorgue a las partes la facultad de establecer las reglas de la subasta y, en defecto de pacto, se siga primordialmente lo dispuesto para las Subastas Voluntarias, en la Ley de la Jurisdicción Voluntaria, concretamente en los artículos 108 a 111, acomodando también la Ley de Enjuiciamiento Civil al hecho de que en estas subastas no hay propiamente parte ejecutante ni parte ejecutada ...