La fiscalidad en las extinciones de condominios
La disolución de un condominio es una operación en la que la tributación despliega sus consecuencias sobre varios impuestos de forma simultánea, siendo diferentes los criterios en cada tributo.
Tres son los impuestos que entran en juego, el Impuesto de Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados (ITP y AJD); el Impuesto sobre el Incremento de Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana (IIVTNU) y el Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas (IRPF) o, en caso de ser una persona jurídica, el Impuesto de Sociedades, obviando, por ahora, este último, por centrar el análisis en la carga fiscal que implica para las personas físicas.
Expongo inicialmente las implicaciones tributarias de una extinción total del condominio, en el que el que el único bien común pasa a ser propiedad de uno solo de los condueños; para posteriormente, descender a otros supuestos de transmisiones de porciones o la totalidad de bienes en proindiviso.
Con la suscripción de la escritura de extinción total del condominio se aplica lo que establece el artículo 1062 del Código Civil, cuyo literal es:
Cuando una cosa sea indivisible o desmerezca mucho por su división, podrá adjudicarse a uno, a calidad de abonar a los otros el exceso en dinero.
Pero bastará que uno solo de los herederos pida su venta en pública subasta, y con admisión de licitadores extraños, para que así se haga.
Hecha esta pequeña introducción, os explico la tributación que supone dicha extinción de los condominio en los siguientes tributos:
ITP y AJD
El Impuesto de Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados es un tributo de carácter autonómico, debiendo acudirse al desarrollo que cada Comunidad Autónoma haya hecho de la normativa estatal en aquellos aspectos que se pueden modificar.
Dentro de la misma regulación, en lo que nos interesa hay dos tributos diferentes concretados en el Impuesto de Transmisiones Patrimoniales, reservado para ventas y similares y, por otro lado los Actos Jurídicos Documentados, reservado para los que no están integrados en la modalidad anterior ni en el Impuesto de Sucesiones y se documenten en escritura pública.
En nuestro caso, la tributación es por Actos Jurídicos Documentados y por el valor de la proporción que se adjudica al condueño, criterio sentado a partir de la sentencia del Tribunal Supremo de 9 de octubre de 2018, reiterada por otras posteriores de 14, 20 y 26 de marzo de 2019, y por la sentencia del Tribunal Superior de Justicia de Madrid de 6 de marzo de 2019, que dicen que la base imponible es solo el valor de la cuota que se adquiere y no el valor total del bien
El tipo impositivo de esta modalidad de AJD es muy inferior al de ITP; en el caso de la Comunidad de Madrid el primero es del 0,75% mientras que el segundo asciende al 6% en caso de inmuebles.
El tributo ha de liquidarlo el que adquiere en el plazo de 30 días hábiles desde extinción del condominio.
Os adjunto un poco más abajo escritura con impresos de autoliquidación presentados.
IIVTNU - Plusvalía
El Impuesto sobre el Incremento de Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana (Plusvalía Municipal) es un tributo de carácter local por lo que habrá que acudir a las Ordenanzas fiscales para saber si en el municipio en el que radique el bien es de aplicación.
En el caso expresado estamos ante una operación NO SUJETA si la única forma posible de adjudicación de los bienes es adjudicárselos a un comunero con la obligación de compensar al otro, como consecuencia de que la cosa común resulte ser indivisible o pueda desmerecer mucho por su división, en este supuesto no existirá exceso de adjudicación, ya que dicha adjudicación es el resultado de la necesidad de no perpetuar la indivisión que ninguno de los comuneros se encuentra obligado a soportar.
En este sentido es de aplicación lo argumentado en la consulta vinculante V0239-16 de la Dirección General de Tributos, en cuanto afirmó que:
"La división de la cosa común y la consiguiente adjudicación a cada comunero en proporción a su interés en la comunidad de las partes resultantes no es una transmisión patrimonial propiamente dicha -ni a efectos civiles ni a efectos fiscales- sino una mera especificación o concreción de un derecho abstracto preexistente."
Mi costumbre es presentar la autoliquidación ha de presentarse como No Sujeta en el plazo de 30 días hábiles desde la extinción del condominio.
IRPF
En el Impuesto de la Renta de las Personas Físicas habrá que determinar son con la extinción de la comunidad y consiguiente adjudicación a favor del comunero que queda como propietario único y compensación económica a los restantes se produce un incremento de patrimonio para los que ceden su parte a cambio de dinero, para lo que habrá que determinar si el inmueble tiene más valor en este momento que cuando fue adquirido, de ser así en principio, se habría producido una alteración experimentando un aumento que generaría una ganancia patrimonio a título oneroso. En este sentido se ha pronunciado recientemente el Tribunal Supremo en su Sentencia nº 1269 de 10 de octubre.
Deberían tributar los comuneros que reciben el dinero, por lo que en la declaración del I.R.P.F. habrá que incluir la operación y con ello determinar, previa aplicación de la normativa fiscal en vigor, se ha producido una ganancia o una pérdida patrimonial.
En este sentido es relevante lo expresando en la Resolución 00/02488/2017/00/00 de 7/06/2018 del Tribunal Económico Administrativo Central, en la que se desarrollan las diferentes posibilidades existentes.
Si el condueño que sale tiene más de mayor de 65 años y se trata de su vivienda habitual, la ganancia patrimonial estará exenta según la Resolución DGT V3067-17, de 23 de noviembre de 2017.
Análisis de las implicaciones fiscales en los supuestos más frecuentes de cesiones / transmisión de participaciones en bienes en condominio
Os mostramos a continuación las operaciones más habituales que suelen realizarse con porciones de bienes en proindiviso, para que de forma sencilla podáis saber la tributación que implica y con ello concretar el coste total que va a implicar.
Sin perjuicio de ir ampliando el número de supuestos analizados, nos centramos por ahora en los siguientes 6 casos:
Os adjunto Escritura de Extinción de Proindiviso junto con las Autoliquidaciones presentadas por Actos Jurídicos Documentados y Plusvalía Municipal (IIVTNU) no sujeta.
Escritura ya inscrita en el Registro de la Propiedad.
La extinción de un proindiviso con un exceso de adjudicación que se compensa en efectivo tributa en el Impuesto de la Renta de las Personas Físicas como Incremento de Patrimonio si en la disolución se produce una actualización del valor del bien. STS 1269/2022 de 10/10/2022
La Sentencia que hoy mostramos, dictada el 10 de octubre de 2022 por el Tribunal Supremo resuelve la necesidad de tributar por el Incremento de Patrimonio que se produce en la extinción de un condominio si de forma efectiva, con la misma, se produce una actualización del valor del bien respecto al considerado al momento de la adquisición de la porción que se cede.
El Alto Tribunal expresa que si el valor se mantiene no se genera tributación, si bien en el supuesto analizado el importe reflejado en la Escritura de Disolución del Condominio es superior al importe que se reflejó en la adquisición, por lo que surge la obligación de tributar por dicha operación en el Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas (...) Seguir leyendo >>>
STS 1058/2019 de 26/03/2019. Tributación por Actos Jurídicos Documentados por el valor de la parte proporcional que se adjudica en la extinción de un condominio y no por la totalidad del bien.
La extinción de un condominio, en el que adjudica a uno de los condueños la partición del bien indivisible que no le pertenecía a cambio de un equivalente en dinero no está sujeta a la modalidad de transmisiones patrimoniales onerosas, sino a la modalidad de actos jurídicos documentados, mucho menos gravosa que la primera.
La administración ha estado considerando, hasta ahora, que el cálculo del tributo debía hacerse por el valor total de bien y no por el valor de la parte que se adjudica al que ya era condueño, situación que a raíz de la sentencia del Tribunal Supremo de 2 de octubre de 2018 y está que ahora os traigo, cambia, relativa expresamente a una escritura de extinción de condominio, pasando desde entonces a considerarse que ha de tomarse en cuenta únicamente el valor de la porción que se adjudica. Seguir leyendo >>>
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